รู้จัก "รอยัล ออคิด เชอราตัน" กับปมร้อน ROH โต้เดือด "สัญญาซื้อคืน" มูลค่า 4,873 ล้านบาท

จากโรงแรมหรู สู่การระดมทุนช่วงโควิด

ย้อนกลับไปในปี 2564 ช่วงที่อุตสาหกรรมท่องเที่ยวได้รับผลกระทบอย่างหนักจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 โรงแรมหลายแห่งต้องเผชิญภาวะขาดรายได้จากการปิดประเทศและการหายไปของนักท่องเที่ยวต่างชาติ

หนึ่งในนั้นคือ โรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส โรงแรมระดับ 5 ดาวริมแม่น้ำเจ้าพระยา บนถนนเจริญกรุง 30 ซึ่งมีห้องพัก 726 ห้อง และทุกห้องสามารถมองเห็นวิวแม่น้ำได้ เป็นโรงแรมในเครือ Starwood Hotel & Resorts Worldwide แห่งแรกในประเทศไทย

 

เปิดตัวอย่างเป็นทางการ เมื่อวนั ที่ 22 กรกฎาคม พ.ศ.2526 มีทั้งห้องดีลลักซ์ และห้องสวีท เคยได้รับรางวัลโรงแรมที่ดีที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทย จากการนิตยสาร Conde Nast Traveler ประเทศสหรัฐอเมริกา
9 ปีซ้อน และรางวัลล่าสุดปี  ปี 2559  ได้รับรางวัลโรงแรมสุดหรู (Luxury City Hotel) จาก The Luxury Travel Guide ASIA & AUSTRALASIA Awards 2016 นอกจากนี้ ยังมีห้องอาหารอิตาเลียน ที่มีชื่อเสียง คือ ห้องอาหารจิออร์จิโอ

ในช่วงโควิด บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH จึงเลือกใช้วิธีระดมทุนผ่าน ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน (GROREIT) เพื่อเพิ่มสภาพคล่องในช่วงวิกฤต

กองทรัสต์มีมูลค่า 4,500 ล้านบาท โดยเข้าซื้อกรรมสิทธิ์ (Freehold) โรงแรมจาก ROH ในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าประเมินราว 718 ล้านบาท ขณะที่โรงแรมมีมูลค่าประเมินมากกว่า 5,000 ล้านบาท ภายใต้โครงสร้างดังกล่าว ROH จะเช่าโรงแรมกลับไปดำเนินกิจการ และมีพันธะต้องซื้อทรัพย์สินคืนภายใน 5 ปี

ก่อนเกิดโควิด โรงแรมมีผลประกอบการเติบโตต่อเนื่อง

• ปี 2559 รายได้ 863 ล้านบาท
• ปี 2560 รายได้ 893 ล้านบาท
• ปี 2561 รายได้ 1,030 ล้านบาท
• ปี 2562 รายได้ 1,075 ล้านบาท

พร้อมอัตราการเข้าพักเฉลี่ยมากกว่า 80%

ดังนั้น ด้วยศักยภาพดังกล่าว จึงเป็นเหตุผลสำคัญที่ทำให้นักลงทุนเชื่อมั่นว่า ROH จะสามารถซื้อโรงแรมคืนได้ภายในกำหนด ขณะที่ กองทรัสต์ออกแบบให้ผู้ลงทุนได้รับเงินปันผลประมาณ 6% ต่อปี และคาดหวังผลตอบแทนรวม (IRR) ราว 8% ต่อปี เมื่อบริษัทซื้อทรัพย์สินคืน

ครบ 5 ปี แต่...การซื้อคืนไม่เกิดขึ้น

วันที่ 14 กรกฎาคม 2569 ซึ่งเป็นวันสิ้นสุดปีการเช่าปีที่ 5 และเป็นวันที่ ROH ต้องซื้อทรัพย์สินคืนตามสัญญาในราคา 4,873 ล้านบาท (ไม่รวม VAT) อย่างไรก็ตาม การโอนกรรมสิทธิ์กลับไม่เกิดขึ้น

บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ GROREIT แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ว่า ROH ไม่ได้มาซื้อคืนและรับโอนกรรมสิทธิ์ตามกำหนด

โดย บลจ.วรรณ ระบุว่า จะดำเนินการ 3 เรื่องหลัก ได้แก่

1. ส่งหนังสือให้ ROH ปฏิบัติตามสัญญาภายใน 30 วัน

2. แจ้งให้ Starwood Hotel & Resorts Worldwide เข้ามาบริหารโรงแรมชั่วคราวแทน ROH เพื่อให้กิจการดำเนินต่อเนื่อง

3. ขอธนาคารออมสินขยายเวลาชำระหนี้และผ่อนผันเงื่อนไขเงินกู้ เนื่องจากยังไม่ได้รับเงินจากการซื้อคืนทรัพย์สิน

พร้อมระบุว่าจะหารือร่วมกับทรัสตี คือ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) (MFC) เพื่อหาแนวทางที่เป็นประโยชน์สูงสุดต่อกองทรัสต์และผู้ถือหน่วยลงทุน

ROH โต้กลับ! ไม่ได้ผิดนัดซื้อคืน แต่ เอ๊ะ! วิธีการชำระราคาซื้อคืนไม่เป็นไปตามข้อตกลงในสัญญา

ด้าน ROH ชี้แจงว่า บริษัทมีเจตนาซื้อทรัพย์สินคืนตามสัญญา และไม่ได้มีปัญหาด้านเงินทุน โดยบริษัทเห็นว่า วิธีการชำระราคาซื้อคืนที่ MFC แจ้งมา ไม่เป็นไปตามข้อตกลงในสัญญา จึงไม่สามารถดำเนินการตามขั้นตอนดังกล่าวได้ และได้มีหนังสือให้ MFC แก้ไขการปฏิบัติที่บริษัทเห็นว่าไม่เป็นไปตามสัญญา

ROH ระบุเพิ่มเติมว่า เมื่อวันที่ 14 กรกฎาคม ผู้รับมอบอำนาจของบริษัทได้เดินทางไปยังสำนักงานที่ดินเพื่อชี้แจงประเด็นดังกล่าวแล้ว

ROH ยืนยันยังมีสิทธิบริหารโรงแรม

บริษัทระบุว่า ขณะนี้ทั้งสองฝ่ายยังอยู่ระหว่างดำเนินกระบวนการซื้อคืนให้แล้วเสร็จตามสัญญา และบริษัท ยังคงมีสิทธิบริหารโรงแรมต่อไป ส่วนรายละเอียดของข้อเห็นต่างระหว่าง ROH กับกองทรัสต์ จะชี้แจงเพิ่มเติมต่อผู้ถือหุ้น นักลงทุน และผู้เกี่ยวข้อง เมื่อมีข้อยุติที่ชัดเจน